フラット35の金利は上昇中。2026年1月の最新水準と「年収別」返済・生活費シミュレーション

最終更新：2026年01月05日 | 監修：編集部（一次情報：住宅金融支援機構／統計：総務省）

フラット35 金利上昇の結論

2026年1月のフラット35は代表水準が年2.08%となり、上昇局面です。
ただし“借りられる額”より重要なのは、年収に対する返済比率を下げて、毎月の生活費が確実に残る設計です（後半に年収別の残額まで出します）。

重要ポイント

• 2026年1月：フラット35（21〜35年）の代表水準は年2.08%
• 総返済負担率の目安：年収400万円未満30%／400万円以上35%
• 生活費の“統計目安”：単身169,547円／総世帯250,929円／二人以上300,243円（いずれも月平均）
• 家計調査の消費支出には「住宅ローン返済（元金）」が含まれない点に注意（＝ローン返済は別枠で考える）

2026年1月のフラット35金利（一次情報）

住宅金融支援機構の金利情報（新機構団信付き等）では、2026年1月のフラット35（21〜35年）は、取扱金融機関の提示に幅がありつつ、代表水準として 年2.08%が示されています。

まず確認：返済負担率の“上限”と“安全圏”は別物

フラット35のFAQで示される基準は、年収に対する総返済負担率（他のローンも含むが

• 年収400万円未満：30%以下
• 年収400万円以上：35%以下

ただしこれは「通る可能性のある上限」に近く、家計に余裕を残すには、実務上は20〜25%程度を目安に落とすことが多いです（後で比較表を出します）。

前提条件（このシミュレーションで固定する条件）

• 金利：年2.08%（2026年1月の代表水準）
• 返済期間：35年
• 返済方式：元利均等・ボーナス返済なし
• 生活費の目安：総務省家計調査（2024年平均・月平均）
  • 単身：169,547円 (総務省統計局)
  • 総世帯：250,929円 (総務省統計局)
  • 二人以上：300,243円 (総務省統計局)
• 注意：家計調査の消費支出には、ローン返済（元金）が含まれません（＝ローン返済は“追加”でのしかかる）

※「手取り」は個別条件でブレるため、下ではざっくり目安で出し、最後に“自分の手取りに差し替える方法”も書きます。

1) 借入額別：毎月返済はいくら？（金利2.08%・35年）

ざっくりの月返済目安（円／月）

• 3,000万円：約100,615円
• 5,000万円：約167,692円
• 7,000万円：約234,768円
• 9,000万円：約301,845円
• 1億円：約335,383円

ここが“基準尺”です。年収テーブルを見る前に、狙う物件価格から月額感を掴めます。

2) 年収別：借入上限（審査基準の目安）＋残る生活費（ストレステスト）

年収別：総返済負担率「上限」を使うとこうなる（30%/35%）

下表は、フラット35の基準（年収400万円未満30%、400万円以上35%）を“上限いっぱい”まで使ったケースです。
結論から言うと、生活費が残りにくい（＝危ない）のが見て取れます。

前提：金利2.08%・35年（元利均等）
生活費目安：単身169,547円／二人以上300,243円

年収(万円)	返済負担率上限	住宅ローン上限(円/月)	借入額目安(万円)	残る生活費(単身・目安)	残る生活費(二人以上・目安)
300	30%	75,000	2,236	-49,547	-180,243
400	35%	116,667	3,479	-32,880	-163,576
500	35%	145,833	4,348	-11,214	-141,910
600	35%	175,000	5,218	10,453	-120,243
700	35%	204,167	6,088	28,786	-101,910
800	35%	233,333	6,957	43,786	-86,910
900	35%	262,500	7,827	55,453	-75,243
1000	35%	291,667	8,697	63,786	-66,910

読み方（重要）

• “残る生活費”がマイナス＝統計平均レベルの生活費を置くと回らないという意味です。
• 二人以上世帯の平均消費支出は 月300,243円なので、上限35%で組むと多くの年収帯で厳しくなりがちです。
• しかも、家計調査の消費支出はローン返済（元金）を含まない扱いなので、ローンはさらに別枠で重くなる点に注意です。

3) 年収別：現実的な「安全圏」シミュレーション（20% / 25%）

上限（35%）だと家計が詰まりやすいので、ここからが本番です。
返済比率を下げた場合の“借入可能額”と“残る生活費”を出します（同じく金利2.08%・35年）。

返済比率25%で組む（やや攻めだが現実ライン）

年収(万円)	返済比率25% 返済額(円/月)	借入額目安(万円)	残る生活費(単身)	残る生活費(二人以上)
400	83,333	2,485	453	-130,243
500	104,167	3,106	30,453	-100,243
600	125,000	3,727	60,453	-70,243
700	145,833	4,348	87,120	-43,576
800	166,667	4,969	110,453	-19,910
900	187,500	5,591	130,453	0前後
1000	208,333	6,212	147,120	（プラス）

※「二人以上」がギリギリになるのは、統計の生活費目安（300,243円）が大きいからです。
（持ち家世帯は“家賃”がない分、実態はもう少し改善することが多いです。ただし教育費や車等で逆に増えることもあるので、ここは保守的に見ています。）

返済比率20%で組む（家計安定を最優先）

年収(万円)	返済比率20% 返済額(円/月)	借入額目安(万円)	残る生活費(単身)	残る生活費(二人以上)
600	100,000	2,982	85,453	-45,243
700	116,667	3,479	116,286	-14,410
800	133,333	3,976	143,786	13,090
900	150,000	4,472	167,953	37,257
1000	166,667	4,969	188,786	58,090

結論：

• 単身なら、年収500〜600万円以降で「返済比率25%」でも回りやすくなります。
• 二人以上（家族）を“統計平均の生活費”で置くなら、返済比率20%寄りが現実的になりやすいです。

4) “残る生活費”をあなたの家計で最短で確定する方法

以下の式に差し替えるだけで、表の精度が一気に上がります。

残る生活費（あなた版）

手取り月収（源泉や給与明細の「差引支給額」）
－ 住宅ローン返済（月）
－ 固定費（通信/保険/サブスク/車/教育など）
－ 変動費の目安（食費・日用品・交際など）

チェックの目安：

• 残る生活費が 毎月5万円未満：家計が詰まりやすい
• 10万円以上：突発費・教育費・金利上昇局面でも耐性が出やすい
• 「修繕積立（戸建でも年10〜20万相当）」を別で確保できるとさらに安全

5) 金利上昇局面での注意点（今すぐ効く）

• 実行日の金利が適用になるため、申込→実行までの期間が長いほどブレます（金融機関の説明で要確認）。
• 金利上昇の背景として、日銀の利上げ継続姿勢や長期金利の上昇（10年国債利回りが2%台）も報じられています。

まとめ

フラット35は2026年1月に年2.08%となり上昇局面です。
審査上の上限（30/35%）いっぱいで借りると、統計平均の生活費を置いたときに家計が残りにくくなります。
返済比率20〜25%で「残る生活費」を確保する設計に切り替えると、金利上昇局面でも現実的に回る判断ができます。

次のアクション（最短）

1. 物件価格から「借入額」を仮置き → 上の借入別返済で月額化
2. 自分の給与明細で「手取り月収」を確定
3. 返済比率を 20% / 25%で試し、残る生活費がいくらかを確定（この時点で勝ち）

出典・参考資料

• 住宅金融支援機構：最新の金利情報（2026年1月）
• 住宅金融支援機構FAQ：総返済負担率（400万円未満30%／以上35%）
• 総務省統計局：家計調査（2024年平均）消費支出（月平均：単身169,547円／総世帯250,929円／二人以上300,243円）
• 内閣府：家計調査における住居費・ローン返済の扱い（ローン返済は消費支出に含まれない）
• Reuters：日銀の利上げ姿勢・10年国債利回り2%台（背景）